上海市约629公顷存量工业用地纳入盘活转型计划

对于符合科创中心建设的产业，政府都能予以优惠。不像以前，必须符合硬性规定。

5%以下，这是伦敦、纽约、东京等国际大都市工业用地占建设用地的一般比重。25.6%，这是几年前上海工业用地在建设用地中的占比，且地均工业总产值仅为纽约的1/2、东京的1/4。

不仅如此，上海开发区土地利用绩效评价显示，工业园区之间，土地利用效益差异较大，用地绩效不均，各类开发区之间差异达数倍甚至几十倍。数据背后，反映的是上海工业用地占比过高、产出效率偏低的现实问题。

面对建设用地总量接近规划天花板，如何挖掘潜力、盘活存量？产业园区低效用地，如何二次开发？上海面临挑战。

企业可自行开发，土地权利人积极性提高

“以前，不少工业用地被政府收储了。没开发的老厂房，评估后值不了多少钱。而且土地二次开发的利益也和企业没什么关系。”上海华鑫股份有限公司总经理曹宇说。

华鑫隶属由上海仪表局转制的上海仪电控股集团，2009年起退出制造业，进军商务不动产。仪电下属企业不少，工业用地面积大。但土地收储模式下，原土地权利人积极性不高。

当前，我国改变城镇低效用地再开发主要是政府主导。如何鼓励土地权利人和社会资本参与开发？如何调动各方参与改造开发的积极性？

为此，上海允许原土地权利人以单一主体或联合开发体形式，按规划在公益优先前提下，存量补地价，自行开发；被收储后公开出让的工业用地，原土地权利人可分享一定比例的土地收储收益。

“现在，我们自己开发建设，提升产业能级。”位于漕河泾新兴技术开发区东区的华鑫天地一期，占地面积2.6万平方米，原老厂房一直低效使用。经过改造，建筑面积增加到5.8万平方米，引进了雀巢、摩拜、可可空间等。“原来租金每天每平米1元多，现在5元多。”华鑫副总经理蔡勇说，10—12年就可收回改造成本。

“自己二次开发收益高，所以我们也更加积极。”曹宇说。

通过定向供地等政策，支持产业转型

松江区真诺测量仪表公司，几年前想把原有单层厂房推倒重建，把精密测量仪表的生产空间扩容近5倍，但一直未能成功。

不久前，该公司总投资7000万元的扩容项目正式开工，年销售额将达7亿元，而松江区减免了真诺测量的土地出让价款。这得益于上海创新规划土地政策，推进具有全球影响力的科创中心建设。

一方面，降低产业转型发展成本。对存量工业用地提高容积率的，各区政府可以集体决策确定应缴土地价款的收取比例；以弹性年期出让的，可在出让合同中约定土地使用权到期续期条件，区政府集体决策确定续期价格。“对于符合科创中心建设的产业，政府都能予以优惠。不像以前，必须符合硬性规定。”业内人士分析。